DIFFERENTES MANIERES D'EVALUER UN FONDS DE COMMERCE

D'une part, le candidat exploitant peut simplement rechercher un emplacement jouissant d'un "bon facteur local de commercialité" : un pas-de-porte.

Il va alors opter pour l'achat d'un fonds de commerce dont la valeur se confond avec celle du droit au bail.
Compte tenu de ce qui précède : les critères pour l'évaluation du fonds dépendent alors la situation du local. L'emplacement fait la valeur du droit au bail, de ses caractéristiques propres, ainsi que celles du contrat qui le lie au propriétaire des murs.

1) Le bail commercial relativement récent et assorti d'un loyer faible valorise fortement le droit au bail.
2) Sa situation géographique (commodités, concurrences etc...) jouera également un rôle prépondérant dans la valeur de ce droit au bail.

D’autre part, le candidat exploitant préfère se lancer dans une reprise intégrale d’une activité commerciale. Alors l’ensemble des éléments qui détermineront la valeur du fonds, occupera une place prépondérante. Sachez bien évaluer la valeur de ce fonds, en dehors de toute notion de droit au bail.

Pour un commerce de taille moyenne, la méthode d’évaluation se base en général sur les résultats d’exploitation de ce commerce. En effet, on ne peut déterminer sa valeur à partir, par exemple, du coût d’achat de ce commerce puisque le temps écoulé depuis lors va fausser cette analyse.

Ajoutons les principales méthodes d’évaluations admises par l’administration fiscale ; elles portent sur :

1. La valeur patrimoniale : en gros, le montant des actifs surévalués ou sous-évalués par la valeur du fonds (avec par exemple le portefeuille clientèle).
2. La valeur de rentabilité qui juge de la capacité pour telle activité commerciale à créer des bénéfices.
3. La valeur de comparaison : consiste à comparer avec une même activité de taille voisine et qui a fait l’objet d’une transaction dans un même quartier.
4. La valeur de rendement qui s’appuie, elle, sur les résultats distribués par cette entreprise.

Dans ce cas de figure, l'acquéreur devra obligatoirement être informé des chiffres d'affaires ainsi que des bénéfices réalisés au cours des trois années précédant la cession. 

L.R 25/08/2010

Vous êtes un professionel de l´immobilier

C´est par ici: